Guía de Contenidos
- ¿Cuánto cuesta la financiación alternativa y de qué se compone el precio?
- ¿Por qué la financiación alternativa es más cara que el banco?
- ¿De qué depende el tipo de interés de tu operación?
- ¿Quién paga cada gasto? Particulares frente a empresas
- Un ejemplo con números: ¿cuánto cuesta un préstamo de 30.000 € netos?
- ¿Cómo comparar ofertas de financiación alternativa?
- ¿Cómo trabajamos en Kontactalia Finance?
- Preguntas frecuentes sobre cuánto cuesta la financiación alternativa
El coste de la financiación alternativa con garantía hipotecaria en España depende del tipo de interés y de conceptos como la comisión de apertura, los honorarios de intermediación, la tasación y los gastos de formalización. Para darte una referencia orientativa, en esta guía tomaremos como base las condiciones de Kontactalia Finance, con un tipo de interés fijo desde el 10 % TIN anual, tanto para particulares como para empresas, que puede descender hasta el 8 % en operaciones de más de 5.000.000 €.
Asimismo, el coste final de cada operación depende de factores como el importe solicitado, el plazo, el valor y las características del inmueble aportado como garantía, el LTV y la rentabilidad que busca el inversor.
En resumen
- El tipo de interés es fijo y parte del 10 % anual. En operaciones de más de 5.000.000 €, puede partir del 8 %.
- El importe máximo alcanza el 40 % del valor de tasación para particulares y el 50 % para empresas.
- La comisión de apertura y los honorarios se liquidan en el momento de la firma y se incluyen dentro del préstamo. No se abona nada por adelantado, excepto la tasación.
- La cancelación anticipada parte del 0 % y tiene un máximo del 2 %.
- La respuesta de viabilidad se envía en 24-48 horas una vez recibida la documentación. La firma suele realizarse en un plazo de entre 7 y 10 días en operaciones con empresas y en unas tres semanas en el caso de particulares.
¿Cuánto cuesta la financiación alternativa y de qué se compone el precio?
Para saber cuánto cuesta una operación de financiación alternativa, hay que tener en cuenta cinco partidas que no tienen el mismo peso ni se abonan necesariamente en el mismo momento:
- Interés: el préstamo tiene un tipo de interés fijo desde el 10 % anual. En el caso de las empresas, además de las cuotas periódicas, pueden contemplarse fórmulas como la carencia o el bullet, en el que el capital se devuelve al vencimiento.
- Comisión de apertura: se calcula como un porcentaje sobre el importe del préstamo. Su cuantía figura en la propuesta y se liquida en el momento de la firma. Si quieres saber más sobre este concepto, consulta nuestro artículo sobre qué es la comisión de apertura y cuándo es abusiva.
- Honorarios de intermediación: corresponden a la gestión realizada por la empresa que tramita la operación. También se liquidan en la firma y se incluyen dentro del préstamo, por lo que no se abonan por adelantado.
- Tasación: antes de formalizar la operación, es necesario conocer el valor del inmueble aportado como garantía. Para ello, el cliente debe encargar y abonar una tasación, que realizará una sociedad homologada por el Banco de España.
- Gastos de formalización: incluyen conceptos como la notaría, el registro, la gestoría y los actos jurídicos documentados. El reparto de estos gastos varía en función del tipo de operación, como veremos más adelante.
Para conocer el coste total de la financiación, hay que sumar los intereses, las comisiones, los honorarios de intermediación y los demás gastos asociados a la operación. Antes de firmar, debes conocer por escrito cuánto dinero recibirás, qué costes tendrás que asumir y cuál será el importe que devolverás si mantienes el préstamo hasta su vencimiento.
¿Por qué la financiación alternativa es más cara que el banco?
El tipo de interés de la financiación alternativa es más alto que el de la financiación bancaria porque el capital procede de inversores privados, family offices y fondos de deuda que buscan una rentabilidad acorde con el riesgo que asumen. En las operaciones con garantía hipotecaria del grupo, quien invierte obtiene, de forma orientativa, una rentabilidad anual de entre el 9 % y el 12 %, que influye directamente en el coste de la financiación.
A cambio, este tipo de financiación ofrece mayor flexibilidad en operaciones que no encajan en los criterios habituales de la banca. Entre sus principales diferencias, destacan:
- Puede estudiar perfiles con incidencias en ficheros de morosidad.
- Permite valorar operaciones con una CIRBE elevada.
- Puede tener en cuenta ingresos que no proceden de una nómina.
- La viabilidad puede conocerse en 24-48 horas.
- No exige las vinculaciones que suelen acompañar a los préstamos bancarios.
→ Si quieres conocer con más detalle las diferencias entre ambas opciones, puedes consultar nuestra comparativa entre financiación alternativa y financiación bancaria.
¿De qué depende el tipo de interés de tu operación?
El tipo de interés no es exactamente el mismo en todas las operaciones. Para determinar las condiciones concretas, se valora el nivel de riesgo teniendo en cuenta cinco variables principales:
| Factor | ¿Cómo influye en el tipo de interés? | Condiciones de Kontactalia |
|---|---|---|
| LTV (préstamo / valor de tasación) | Cuanto menor sea el LTV, menor podrá ser también el tipo de interés | Habitualmente entre el 25 % y el 40 % en particulares, con un máximo del 40 %. En empresas, hasta el 50 % |
| Importe | El importe solicitado determina el tipo de interés de partida | Desde el 10 % con carácter general y desde el 8 % en operaciones de más de 5.000.000 € |
| Plazo | El plazo de amortización varía según el importe y el tipo de operación | En particulares, hasta 20 años. Para empresas, hasta 15 años en operaciones inferiores a 500.000 €, hasta 10 años en operaciones de entre 500.000 € y 1.000.000 € y entre 24 y 36 meses a partir de esa cantidad, con un máximo de 48 meses |
| Garantía | El tipo de inmueble y el rango de la hipoteca influyen en la valoración del riesgo | Se admiten viviendas, locales, naves, oficinas y solares. Se prioriza el primer rango y el segundo se estudia de forma excepcional |
| Capacidad de pago | Una mayor capacidad para afrontar las cuotas reduce el riesgo de la operación | La cuota puede alcanzar hasta el 40 % de los ingresos reales y demostrables, valorando la garantía y la solvencia |
La rapidez con la que necesites la financiación no encarece la operación. Una operación urgente se estudia con los mismos criterios y no tiene un coste adicional por el hecho de tramitarse con mayor rapidez.
¿Quién paga cada gasto? Particulares frente a empresas
El reparto de los gastos de formalización varía en función de si se trata de una operación de consumo o mercantil. Si el solicitante es una persona física y el préstamo está garantizado con una vivienda, se aplica la Ley 5/2019. En cambio, cuando el prestatario es una sociedad y la garantía es un local, una nave o una oficina, la operación tiene carácter mercantil.
| Gasto | Particular (Ley 5/2019) | Empresa (operación mercantil) |
|---|---|---|
| Tasación | La paga el prestatario | La paga el prestatario |
| Notaría, registro y gestoría | Los asume el prestamista, salvo las copias notariales que solicite el prestatario | Se pactan en la operación y lo habitual es incluirlos dentro del préstamo |
| Actos jurídicos documentados | El sujeto pasivo es el prestamista, conforme al texto refundido de la Ley del ITP y AJD | El sujeto pasivo es el prestamista, conforme al texto refundido de la Ley del ITP y AJD |
| Seguros | Seguro de daños del inmueble. Kontactalia no exige otras vinculaciones | Seguro de daños del inmueble. Kontactalia no exige otras vinculaciones |
| Cancelación anticipada | Parte del 0 %. En los préstamos a tipo fijo, el límite legal es del 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % posteriormente, según el artículo 23 | Parte del 0 % y puede alcanzar hasta el 2 %, según lo acordado en la operación |
En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019 recibirás, además, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma, catorce en Cataluña. Por este motivo, la firma tarda unas tres semanas, frente a los 7-10 días habituales en las operaciones mercantiles.
Un ejemplo con números: ¿cuánto cuesta un préstamo de 30.000 € netos?
Para entender mejor cómo se calcula el coste de la financiación alternativa, podemos verlo con un ejemplo. Supongamos que un particular necesita 30.000 € netos y solicita un préstamo a 15 años con un TIN fijo del 10 %. El importe total del préstamo asciende a 35.900 €, ya que incluye la comisión de apertura y los honorarios de intermediación.
| Concepto | Importe | ¿Qué supone? |
|---|---|---|
| Importe del préstamo | 35.900 € | Se financian 5.900 € adicionales a los 30.000 € que recibe el cliente para cubrir la comisión de apertura y los honorarios |
| Líquido que recibe el cliente | 30.000 € | Es el dinero que el cliente recibe de forma efectiva |
| Cuota mensual | 386 € | Es la cantidad aproximada que deberá abonar cada mes durante los próximos 15 años |
| Intereses totales | 33.541 € | Si mantiene el préstamo hasta el vencimiento, pagará 33.541 € en intereses durante toda la operación |
| Importe total a devolver | 69.441 € | Incluye los 35.900 € financiados y los 33.541 € de intereses generados durante los 15 años |
| TAE calculada sobre los 30.000 € netos | 14,2 %, aproximadamente | Refleja el efecto de los costes de la operación sobre el importe que el cliente recibe realmente |
El ejemplo permite apreciar la diferencia entre el TIN y la TAE. Mientras que el TIN refleja el tipo de interés aplicado al préstamo, la TAE incorpora otros costes asociados a la operación, como la comisión y los honorarios de intermediación, por lo que es más elevada y permite comparar de forma más completa distintas propuestas de financiación.
También se puede observar el efecto que tiene el plazo sobre el coste final. Si el préstamo se mantiene durante los 15 años, se generan 33.541 € de intereses. En caso de que el cliente pueda devolver el capital antes del vencimiento, pagará menos intereses, con una cancelación anticipada que puede partir del 0 %.
Este es el ejemplo representativo publicado en el aviso legal de Prestamistas.es, una de las marcas del grupo. Sirve para ver cómo se componen los costes: el TIN, la TAE y los importes concretos varían según el perfil del cliente y las características de cada operación.
¿Cómo comparar ofertas de financiación alternativa?
A la hora de comparar varias ofertas de financiación alternativa, no conviene fijarse solamente en el tipo de interés. Aunque el TIN sea más bajo, la operación puede salir más cara si incorpora comisiones elevadas, mayores gastos o penalizaciones por cancelación anticipada. Para valorar correctamente cada propuesta, revisa estos aspectos:
- Coste total de la operación: comprueba qué cantidad recibirás y cuánto tendrás que devolver si mantienes el préstamo hasta el vencimiento. La propuesta debe detallar por escrito los intereses, las comisiones, los honorarios y los demás gastos asociados.
- TAE: este porcentaje permite tener una visión más completa del coste de la financiación, ya que incorpora otros gastos además del tipo de interés. Por eso, dos préstamos con el mismo TIN pueden presentar una TAE diferente.
- Cancelación anticipada: revisa cuánto te costaría devolver el préstamo antes de tiempo. Esta condición es especialmente importante si prevés obtener liquidez mediante la venta de un inmueble, una refinanciación u otra operación futura.
- Reparto de los gastos: verifica quién asume la tasación, la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos que correspondan en cada caso. Dos propuestas con un tipo de interés similar pueden acabar teniendo un coste diferente según cómo se distribuyan estos gastos.
→ Si necesitas aclarar alguno de estos conceptos, consulta nuestro glosario de financiación alternativa. Además, antes de firmar conviene repasar qué riesgos tiene la financiación alternativa.
¿Cómo trabajamos en Kontactalia Finance?
Kontactalia Finance opera desde 2009 y está inscrita en el Banco de España con el número D238 y en el Ministerio de Consumo con el número 439/2013. Además, cuenta con un seguro de responsabilidad civil conforme a la Ley 2/2009 y ha intermediado más de 1.000 operaciones.
Las condiciones que hemos tomado como referencia a lo largo de este artículo son las que aplican las marcas del grupo. Entre ellas se encuentran el tipo de interés fijo desde el 10 %, la respuesta de viabilidad en 24-48 horas, la ausencia de pagos por adelantado –salvo la tasación– y la entrega por escrito de las condiciones y los costes de la operación antes de la firma.
Cada tipo de financiación se gestiona a través de una marca especializada del grupo:
- Los particulares pueden tramitar su operación en Prestamistas.es y consultar más información sobre financiación alternativa para particulares.
- Las empresas y los autónomos cuentan con Financia-T y Capital Privado MB, además de la información específica sobre financiación para empresas.
- En el caso de los promotores inmobiliarios, las operaciones se gestionan a través de PrestaPro.
Si no sabes qué opción encaja con tu operación, puedes escribirnos para orientarte.
Alejandro Melero García · CEO de Kontactalia Finance
Asesor financiero con más de 15 años de experiencia en financiación alternativa para empresas, promotores y particulares. Sobre el autor · LinkedIn
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Preguntas frecuentes sobre cuánto cuesta la financiación alternativa
Sobre el coste y las condiciones de la financiación
¿Qué tipo de interés tiene la financiación alternativa en España?
En los préstamos con garantía hipotecaria formalizados por Kontactalia Finance, el tipo de interés es fijo y parte del 10 % TIN anual tanto para particulares como para empresas. En operaciones de más de 5.000.000 €, puede partir del 8 %. El tipo concreto depende de factores como el LTV, el importe, el plazo, la garantía y la solvencia del solicitante, y queda recogido en la propuesta.
¿La financiación alternativa es siempre más cara que el banco?
En cuanto al tipo de interés, sí. La financiación alternativa tiene tipos de interés más altos que la bancaria porque el capital procede de inversores privados, family offices y fondos de deuda que buscan una rentabilidad acorde con el riesgo asumido.
Sin embargo, además del TIN también hay que valorar las comisiones, los gastos, las vinculaciones, las condiciones de cancelación y el tiempo necesario para obtener la financiación. En muchos casos, la financiación alternativa compensa en términos de coste real.
¿Hay que pagar algo antes de la firma?
En las operaciones de Kontactalia, el único gasto que se abona antes de la firma es la tasación del inmueble, que encarga el cliente a una sociedad homologada por el Banco de España. La comisión de apertura y los honorarios de intermediación se liquidan en el momento de formalizar el préstamo.
Si un financiador te pide dinero por adelantado para estudiar, reservar o desbloquear una operación, es un indicativo de que no se trata de una alternativa seria.
¿Se puede cancelar el préstamo antes y cuánto cuesta?
Sí. La comisión por cancelación anticipada parte del 0 %. En los préstamos a tipo fijo sujetos a la Ley 5/2019, el límite legal es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % posteriormente. En las operaciones mercantiles, las condiciones de cancelación se establecen en el contrato y pueden alcanzar hasta el 2 %.
Devolver el préstamo antes de su vencimiento permite reducir de forma directa los intereses totales.
Sobre las condiciones de Kontactalia Finance
¿Por qué Kontactalia publica «desde el 10 %» y no un tipo cerrado?
Porque no todas las operaciones presentan el mismo nivel de riesgo. Para determinar el tipo de interés se tienen en cuenta factores como el LTV, el importe, el plazo, la garantía y la solvencia del solicitante.
El 10 % TIN fijo es el tipo de partida orientativo y, tras estudiar la documentación, se establecen las condiciones concretas de la operación. La respuesta de viabilidad suele obtenerse en 24-48 horas y el tipo definitivo queda recogido por escrito en la propuesta. No trabajamos con tipos de interés variable.
¿Cuánto cobra Kontactalia por intermediar?
Los honorarios de intermediación dependen de la operación y figuran en la propuesta que recibe el cliente. Se liquidan en el momento de la firma y se incluyen dentro del préstamo, por lo que no se abonan por adelantado. Al inversor no se le cobra por la intermediación.
Las tarifas mínimas y máximas, por tramos de importe, pueden consultarse en el aviso legal de cada marca.
¿Quién paga la notaría, el registro y los demás gastos?
En una operación sujeta a la Ley 5/2019, el prestatario paga la tasación, mientras que el prestamista asume los gastos de notaría, registro y gestoría, con las excepciones previstas para determinadas copias notariales. En una operación mercantil, los gastos de notaría, registro y gestoría se pactan entre las partes y, en las operaciones de Kontactalia, lo habitual es incluirlos dentro del préstamo.
En cambio, el impuesto de actos jurídicos documentados no se reparte: en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria la ley señala como sujeto pasivo al prestamista.
¿Cuánto tarda la operación?
La respuesta de viabilidad suele obtenerse en 24-48 horas una vez recibida la documentación necesaria. Las operaciones mercantiles pueden formalizarse normalmente en un plazo de entre 7 y 10 días, mientras que las sujetas a la Ley 5/2019 requieren unas tres semanas debido a los trámites y plazos previos a la firma.
¿La urgencia aumenta el coste?
La rapidez no encarece la operación. Un préstamo urgente se estudia con los mismos criterios y condiciones que uno tramitado sin necesidad de esa inmediatez. De hecho, ofrecemos mayor agilidad frente a la banca y podemos ayudarte si tienes una fecha límite para obtener liquidez.
¿En qué marca del grupo se tramita mi operación?
Depende del perfil del solicitante y de la finalidad de la financiación. Los particulares tramitan sus operaciones a través de Prestamistas.es; las empresas y los autónomos, mediante Financia-T o Capital Privado MB; y los promotores inmobiliarios, a través de PrestaPro.
Todas estas marcas forman parte del ecosistema de Kontactalia Finance. Si tienes dudas sobre cuál corresponde a tu caso, puedes consultarnos a través de la página de contacto.
Conceptos que conviene entender antes de firmar
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica al préstamo. La TAE ofrece una referencia más completa porque incorpora otros costes de la financiación, como la comisión de apertura y los honorarios de intermediación. Cuando existan estos costes adicionales, la TAE será superior al TIN.
Por eso, no conviene elegir una propuesta fijándose solo en el TIN, sino que es preferible comparar la TAE y el coste total.
→ Si quieres saber más sobre el TIN, en Prestamistas.es te lo explicamos con detalle.
¿Por qué un LTV más bajo puede reducir el tipo de interés?
El LTV indica qué porcentaje representa el préstamo respecto al valor de tasación del inmueble. Cuanto menor sea ese porcentaje, menor es también el riesgo que asume el inversor y más favorable puede ser el tipo de interés.
Por ejemplo, un LTV del 25 % significa que se presta 1 € por cada 4 € de valor del inmueble; en cambio, con un LTV del 40 % se presta 1 € por cada 2,5 € del valor del inmueble.
En las operaciones de Kontactalia, el máximo es del 40 % en particulares y del 50 % en empresas.
¿Qué es el bullet y cuándo puede ser útil?
El bullet es una modalidad utilizada en operaciones mercantiles en la que durante el plazo del préstamo se pagan solo los intereses y el capital se devuelve al vencimiento. Puede contratarse por periodos de 12 meses renovables, hasta 36 meses y, como máximo, 48 meses.
Esta fórmula no reduce el tipo de interés, pero sí permite disminuir la cuota mensual. Puede resultar adecuada cuando está prevista la devolución del capital mediante una venta, una refinanciación u otra entrada de liquidez en una fecha determinada.
¿Cómo se calcula el impuesto de actos jurídicos documentados en un préstamo hipotecario?
El impuesto se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria total recogida en la escritura, que puede incluir el principal, los intereses y otras cantidades garantizadas, y no únicamente sobre el dinero prestado. El tipo aplicable depende de cada comunidad autónoma.
En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del impuesto es el prestamista.
¿La carencia encarece el préstamo?
La carencia no modifica por sí misma el tipo de interés, pero puede aumentar el coste total de la financiación. Durante ese periodo se pagan intereses sin reducir el capital pendiente, por lo que al finalizar el préstamo se habrán generado más intereses que si la amortización del principal hubiera comenzado desde la primera cuota.
Esta posibilidad puede contemplarse tanto para particulares como para empresas cuando existe una razón para aplazar temporalmente la amortización.