Nodo de conocimiento · Promotores
Actualizado: julio de 2026
En Kontactalia Finance estructuramos financiación alternativa para promotores inmobiliarios: financiamos la compra de suelo y el desarrollo de tu promoción con capital no bancario, en función de su viabilidad y sin las exigencias de preventas ni los tiempos de la banca.
Acceder a PrestaPro →El concepto
La financiación alternativa para promotores inmobiliarios es el conjunto de fórmulas de capital no bancario —deuda privada, préstamo puente, direct lending, crowdlending o financiación mezzanine— que financian la compra de suelo y el desarrollo de una promoción en función de su viabilidad, sin las exigencias de preventas ni los tiempos de la banca.
La que trabajamos es la deuda privada de promoción: financiamos suelo y obra con garantía hipotecaria sobre el activo y fuera de la CIRBE. La operación la estructura PrestaPro, nuestra marca para promotores.
El producto
Lo primero es saber qué necesitas financiar. Según la fase de tu proyecto, te encaja un préstamo u otro —y a menudo una combinación de varios a lo largo de la vida de la promoción.
Financiamos la adquisición del suelo —hasta el 70% de su coste— para que asegures la parcela sin inmovilizar todo tu capital. Cubre tanto la compra de un solar como la de una obra parada que quieras retomar, incluso en fases tempranas de tramitación urbanística.
Es el núcleo del desarrollo: financiamos la construcción de la promoción, con disposición de hasta el 100% del coste de obra liberada por certificaciones. Pagas intereses solo por lo que vas disponiendo, al ritmo real de la obra, hasta la entrega y venta de las unidades.
Liquidez a corto plazo para no perder una oportunidad: cerrar una compra, cubrir un desfase de tesorería o anticipar el dinero de una venta o una refinanciación que aún no se ha materializado. Al ser una operación sencilla, podemos firmarla en 7-10 días.
Reordenamos una financiación existente que se te ha quedado corta o cara: inyectamos liquidez, ganamos plazo y reestructuramos la deuda para que puedas terminar y vender sin asfixiar la promoción ni malvender unidades.
El capital
Una vez claro qué necesitas, lo siguiente es de dónde sale el capital. Trabajamos con varias fuentes y elegimos —o combinamos— la que mejor encaja en tu proyecto y su perfil de riesgo.
Capital de fondos especializados en inmobiliario. Según el proyecto, pueden entrar como equity al inicio de la promoción o como préstamo promotor para financiar la obra, lo que aporta músculo para tickets relevantes y plazos exigentes.
Deuda privada prestada de forma directa por family offices e inversores profesionales o institucionales a la sociedad del proyecto, con garantía hipotecaria. Es ágil y se diseña a medida: importe, plazo y disposición sin el corsé de producto de la banca.
Plataformas reguladas que agregan a muchos inversores en torno a tu promoción. Diversifican las fuentes de capital, aportan validación de mercado y dan visibilidad al proyecto; encajan bien cuando la operación está bien definida y tiene una historia clara que contar.
Tramo híbrido entre la deuda senior y los fondos propios. Te aporta apalancamiento adicional —y eleva tu rentabilidad (TIR)— sin diluir tu participación, a cambio de un coste mayor. Es la pieza que completa la estructura cuando el equity disponible es ajustado.
Paso a paso
Más allá de los ratios, lo que distingue a la deuda privada es cómo se monta la operación. La garantía es real —una hipoteca sobre el suelo y la obra futura—, el capital de construcción no se entrega de golpe, sino contra certificaciones de obra ejecutada, y el techo de financiación se mide contra el valor de venta esperado de la promoción (GDV), no contra el balance del promotor. Así el coste financiero acompaña al ritmo real del proyecto y el inversor controla su riesgo en cada disposición.
Lo que valoramos para estudiar y estructurar la operación. Cuanto más completo llegue el proyecto, más rápida es la prevaloración.
Pinceladas
No existe una tarifa cerrada: cada operación se estructura a medida. Estas son las pinceladas del marco con el que trabaja PrestaPro, nuestra marca de préstamo promotor. Las condiciones definitivas —importe, plazo y coste— las fija tras estudiar el proyecto.
El tipo de interés y la comisión dependen del proyecto, la garantía y el plazo: PrestaPro no publica una tarifa cerrada porque cada operación es distinta. La cifra a medida la define tras el estudio —que resuelve en 48 horas, con aprobación en menos de dos semanas y firma ante notario en 2-4 semanas. Puedes estimarla antes en su simulador.
Comparativa
| Vector | Financiación alternativa (deuda privada) | Banca (préstamo promotor) |
|---|---|---|
| Criterio de aprobación | La viabilidad del proyecto, el valor del activo y la trayectoria del grupo | Scoring, balance del promotor y nivel de preventas alcanzado |
| Financiación de suelo | Hasta el 70% de su coste, incluso en fases iniciales de tramitación | Prácticamente nula; exige comprar el suelo con fondos propios |
| Financiación de obra | Hasta el 100% del coste, liberado por hitos y certificaciones | Atada a su tasadora y a un calendario rígido de certificaciones |
| Preventas exigidas | No se exigen; se puede arrancar sin comercializar | Altas (habitualmente del 50% al 70%) antes de disponer |
| Equity del promotor | A partir del 20% del coste total, suelo incluido | Más exigente, sobre todo si el suelo no está pagado |
| Plazo de aprobación | 2-4 semanas (operaciones puente, 7-10 días) | 3-6 meses de media |
| Garantía | Hipoteca única sobre el activo, non-recourse: sin avales personales | Hipoteca más avales personales y garantías adicionales |
| Estructura y amortización | Bullet o con carencia de hasta 4 años; principal al cierre | Atada a entregas; importes de preventas retenidos |
| Impacto en CIRBE | Fuera de la CIRBE: financiación privada empresarial | Computa al 100% en la CIRBE del grupo |
| Coste | Superior al bancario a cambio de agilidad y flexibilidad; a medida, sin tarifa cerrada | TIN inferior, pero con más equity, preventas y plazos |
| Vinculaciones | Ninguna: sin seguros ni productos accesorios; cancelación sin penalización | Habituales (seguros, TPV, nóminas) y comisiones por cancelar |
| Flexibilidad | Estructura a medida (suelo, obra, mezzanine; lujo o asequible) | Producto estandarizado, con poco margen de adaptación |
| Cancelación anticipada | Pactada y abierta a amortizar al cerrar ventas | Comisiones y condiciones más rígidas |
Análisis completo: financiación alternativa vs. financiación tradicional → · Ventajas de la financiación alternativa →
Cuadro comparativo orientativo. La deuda privada no sustituye a la banca: resuelve lo que la banca no cubre —suelo, arranque sin preventas y agilidad— y puede convivir con ella en la estructura de capital del proyecto. Las condiciones definitivas las fija PrestaPro tras el estudio.
El siguiente paso
La financiación alternativa para promotores de Kontactalia Finance se estructura y firma a través de PrestaPro, nuestra marca especializada en préstamo promotor: analiza la viabilidad técnica y comercial, diseña la estructura (suelo, obra, mezzanine) y te acompaña hasta la firma.
Da el siguiente paso →Con quién firmas
Un préstamo promotor compromete suelo, obra y calendario durante años, así que conviene saber exactamente quién estructura la operación. Kontactalia Finance, S.L. (CIF B65071821), división financiera del Grupo Kontactalia, opera desde 2009 como entidad regulada, con seguro de responsabilidad civil y firma ante el notario que tú elijas. Aquí no se firma nada a ciegas: cada registro es público y los certificados originales se descargan más abajo.
"No analizamos únicamente un scoring numérico: analizamos un objetivo, un perfil, una garantía, una capacidad de retorno y un plan de salida claro. Por eso aprobamos operaciones que el banco rechaza."— Alejandro Melero García, CEO de Kontactalia Finance
Asesor Financiero Certificado en crédito inmobiliario (LCCI) por EFPA España y galardonado con la Estrella de Oro a la excelencia profesional.
Inscrita el 26 de agosto de 2020 en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario, conforme al artículo 27 de la Ley 5/2019 (LCCI).
Inscrita por Resolución de 17 de octubre de 2013 en el Registro Estatal de Empresas (Ley 2/2009), ante el Instituto Nacional del Consumo.
Nuestro CEO es Asesor Financiero Certificado en crédito inmobiliario (LCCI) por EFPA España. Recertificación de 27/11/2025, vigente hasta diciembre de 2026.
Seguro de responsabilidad civil vigente · Firma ante el notario que elija el promotor · En operaciones con consumidores se aplica la Ley 5/2019 (LCCI).
Preguntas frecuentes
El préstamo promotor financia la compra del suelo y la obra de una promoción. La diferencia de fondo con el banco es que nosotros no te exigimos preventas y aprobamos la operación por la viabilidad del proyecto y la garantía, no por tu balance. En la práctica, eso te permite arrancar antes y con mucha menos burocracia.
Financiamos la compra del suelo (hasta el 70% de su coste) y la obra (hasta el 100%), y pueden ir juntas en la misma operación. La condición es que aportes un equity mínimo, a partir del 20% del coste total del proyecto, suelo incluido, con un tope global del 80% del coste (LTC).
No, y es una de nuestras grandes ventajas frente al banco: no te pedimos un mínimo de preventas. Valoramos la viabilidad del proyecto, el valor del activo y tu trayectoria, así que puedes empezar a construir sin esperar a tener la promoción comercializada.
A partir del 20% del coste total, incluida la compra del suelo (tope global del 80% del coste, LTC). Ese capital propio es tu prueba de compromiso: alinea tus intereses con los del inversor y es justo lo que hace posible financiar suelo y obra a la vez con esta flexibilidad.
Por hitos. El dinero de la obra no se entrega de golpe: se libera contra certificaciones de obra ejecutada, a medida que avanzas. Así solo pagas intereses por lo que realmente vas disponiendo y el coste acompaña el ritmo real de la construcción.
No trabajamos con una tarifa cerrada: el coste depende del proyecto, la garantía y el plazo, y suele ser algo superior al bancario a cambio de agilidad y flexibilidad. A favor, durante la obra disfrutas de carencia total —no pagas principal ni intereses hasta la entrega o la venta— y no hay penalización por cancelar. PrestaPro te da la cifra exacta tras el estudio, y puedes estimarla antes en su simulador online.
Montamos la operación como financiación privada empresarial, con garantía hipotecaria sobre el activo y disposición por hitos de obra. Al no pasar por banca, queda fuera de la CIRBE de tu grupo. Todo lo coordina PrestaPro, nuestra marca especializada en promotores, desde el estudio hasta la firma.
Para darte una primera respuesta rápida nos basta el proyecto básico, el detalle del suelo y un plan de viabilidad con costes y plazos. Para cerrar, sumamos la tasación, la situación registral, tus estados financieros y un breve track record de tus promociones anteriores.
Entre dos y cuatro semanas desde que tenemos el proyecto completo, una vez pasada la due diligence técnica y legal. Si es una operación puente, podemos firmar en siete a diez días.
Sí, y es donde más aportamos. Financiamos la compra de suelo —hasta el 70% de su coste— incluso en fases iniciales de tramitación, algo que la banca tradicional rara vez hace. Incluso podemos entrar en la compra de una obra parada para que la retomes.
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